Com um projeto de gerar renda recorrente por meio de aluguéis, diárias e anuidades de seus ativos, além de taxas de gestão, o grupo de luxo JHSF registrou — apenas com esses negócios — R$ 730 milhões em Ebitda nos 12 meses encerrados em junho. O Ebitda (sigla em inglês para lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) é um indicador de desempenho operacional da empresa. De acordo com a companhia, seus empreendimentos em desenvolvimento podem elevar esse valor para R$ 2 bilhões em três anos.
Segundo a JHSF, o crescimento não estará concentrado em um único projeto. Entre os vetores citados pela companhia estão o shopping CJ Boa Vista Village, a expansão do Shopping Cidade Jardim e o shopping CJ Shops Faria Lima. Haverá também a abertura de dez hotéis e 12 restaurantes e a construção de oito hangares no aeroporto executivo São Paulo Catarina.
A distância entre o que já existe e o que ainda precisa ser entregue alimenta, ao mesmo tempo, o otimismo e a cautela dos analistas. A XP estima que a renda recorrente poderá representar 71% da receita até 2030, ante os cerca de 50% atuais.
No início de setembro, o Citi iniciou a cobertura da empresa com recomendação neutra e preço-alvo de R$ 12. Os papéis estão cotados atualmente em R$ 11,65.
No relatório, os analistas reconhecem como positiva a transformação da JHSF em uma plataforma diversificada de renda recorrente, mas avaliam que boa parte dessa mudança já está refletida na alta de 130% registrada pelas ações nos últimos 12 meses.
A JHSF também não pretende abandonar a incorporação imobiliária. Seu banco de terrenos tem potencial estimado em R$ 28 bilhões em valor geral de vendas, segundo dados da companhia. Para os especialistas ouvidos pela reportagem, a atividade deve perder peso relativo, mas continuará sendo o motor que cria clientes e abastece os outros negócios.
"Ela nunca vai deixar de lado a incorporação porque é o começo do serviço", afirma Alberto Ajzental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV.
Analista do BB Investimentos, Felipe Mesquita acrescenta que a exclusividade exige cadência: lançar demais poderia reduzir a escassez que sustenta preços e margens. Por isso, a empresa tenta fazer com que a venda de casas deixe de determinar sozinha os resultados sem abrir mão da atividade que deu origem ao ecossistema.
O próximo teste é fora do Brasil
Para sustentar uma nova rodada de crescimento, a JHSF mira endereços frequentados pela mesma clientela no exterior. "Eles estão construindo ativos que atendem o público brasileiro ao redor do mundo", diz Mesquita. A companhia mantém operações ou projetos da marca Fasano em Miami, Nova York, Punta del Este, Londres, Cascais e Milão.
A familiaridade com o cliente reduz o risco dos primeiros passos, mas não basta para transformar a companhia em uma marca global. Uma expansão mais ampla exigirá conquistar consumidores locais e competir com grupos estabelecidos.
"Na hotelaria fora do Brasil, a JHSF é um entrante em um mercado maduro, com marcas consagradas há muito tempo. É um segmento que tem potencial, mas depende de muito tempo e trabalho", afirma Ajzental.
Recentemente, a JHSF enfrentou um problema que mostra que o desafio internacional não está apenas na concorrência. Na Sardenha, a expansão do grupo esbarrou em uma disputa urbanística. Em julho, o governo italiano revogou a autorização da primeira etapa do projeto Fasano Al Mare Beach Club.
A autorização abrangia a reforma da Villa Joy, uma casa dos anos 1960 a cerca de 30 metros do mar. A decisão ocorreu após protestos de moradores e a retirada de um aval municipal.
Em agosto, a Villa Joy e a área do projeto foram colocadas sob sequestro judicial em uma investigação que apura suspeitas de uso incompatível com as regras urbanísticas, abertura irregular de acessos e instalação de módulos pré-fabricados.
O plano mais amplo da JHSF para a região prevê um hotel da marca Fasano, casas, campo de golfe, centro comercial, marina e heliponto.
Em resposta por escrito, a empresa afirmou que o projeto imobiliário na Sardenha ainda está em fase de desenvolvimento e aprovação. E que o que ocorreu foi uma paralisação temporária da operação do beach club, que vinha funcionando com base em uma autorização de âmbito nacional.
"As autoridades locais fizeram um questionamento técnico em relação à regularização dessa licença, e a companhia está trabalhando na condução do processo de aprovação do projeto mais amplo, que contempla hotel, vilas e o beach club", informou. Segundo a empresa, o cronograma do projeto será definido de acordo com a evolução dos processos de desenvolvimento e aprovação. "Cabe salientar que a suspensão temporária do beach club não tem impacto financeiro relevante para a companhia, uma vez que a operação ainda está em fase pré-operacional e não representa uma receita significativa no atual balanço."
A ambição declarada mostra o tamanho da aposta da JHSF para os próximos anos. Na última teleconferência de resultados, o presidente executivo afirmou que uma geração anual de R$ 2 bilhões de Ebitda em renda recorrente poderia sustentar um valor de mercado entre R$ 30 bilhões e R$ 40 bilhões no médio e longo prazos. Hoje, a empresa vale cerca de R$ 8 bilhões.
Para chegar lá, a JHSF precisará de capital continuamente se mantiver o ritmo de projetos anunciado. Mesquita, do BB Investimentos, avalia que a companhia tem demonstrado capacidade de administrar o caixa, mas afirma que as alternativas para financiar a expansão incluem dívida, novos fundos imobiliários, venda de participações e até emissão de ações.
A JHSF afirmou que, após a operação com o fundo, tem capacidade "para suportar uma parcela relevante dos investimentos previstos para os próximos anos", com uma posição de caixa suficiente para cobrir mais de seis anos dos vencimentos do passivo. A empresa acrescentou que a expansão também será apoiada pela geração de caixa dos negócios de renda recorrente e a capacidade de mobilizar recursos de terceiros por meio da JHSF Capital.
Segundo especialistas consultados pela reportagem, os retornos também tendem a demorar. Alguns projetos podem levar cerca de uma década para devolver o capital, período em que a empresa pode ficar exposta a juros elevados, licenças, riscos ambientais e mudanças na demanda.
Ao que tudo indica, o próximo teste da JHSF será provar que tem disciplina e capital para levar o ecossistema construído no país a diferentes partes do mundo.
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